各区、县（市）住建局，西湖风景名胜区管委会风景园林局：

    为持续深化住宅小区公共收益管理不规范问题专项治理，规范、提升公共收益管理工作，现将《杭州市住宅小区公共收益管理工作指引》印发给你们，请认真组织实施，抓好贯彻落实。

                  杭州市住房保障和房产管理局

                  2025年5月9日       

杭州市住宅小区公共收益管理工作指引

第一条 为推动住宅小区公共收益规范管理、合理利用，切实维护业主合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、国家和省、市物业管理相关法律法规，结合我市实际，制定本指引。

第二条 住宅小区公共收益是指利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。

第三条 住宅小区公共收益管理应当遵循全量归集、规范管理、信息公开、接受监督的原则。

第四条 住宅小区应当明确公共收益管理人：

（一）处于前期物业服务阶段的小区，按照前期物业服务合同约定由物业服务人代为管理的，物业服务人为公共收益管理人。

（二）已成立业主大会并选举产生业主委员会的小区，业主委员会为公共收益管理人。

（三）由物业管理委员会代为履行业主委员会职责的小区，物业管理委员会为公共收益管理人。

未明确公共收益管理人的，由居民委员会代为管理。

第五条 公共收益管理人应当完善管理机制，健全管理台账，妥善保存相关档案资料；每年定期组织核查小区公共资产情况，并在本市智慧物业管理服务平台相关模块进行更新、填报。

公共收益管理人应当指定专人负责公共收益管理工作，专门负责人信息应向居民委员会报告。

第六条 商品房销售前，建设单位应当就归集、使用、管理所在小区公共收益制定相关条款，并写入前期物业服务合同和临时管理规约。

首次成立业主大会时，物业管理委员会应当牵头就归集、使用、管理小区公共收益制定相关条款，并写入业主大会议事规则、管理规约。

在修订业主大会议事规则、管理规约时，业主委员会或物业管理委员会应结合实际，对归集、使用、管理公共收益相关条款提出补充、完善的建议。

业主大会议事规则、管理规约应当明确是否委托物业服务人承担公共收益管理日常工作。

物业服务合同相关条款应当与业主大会议事规则、管理规约明确的内容相一致。

第七条 物业服务人、业主委员会或物业管理委员会应当通过公开的方式出租物业经营用房等业主共有部分。

前期物业服务阶段，物业服务人出租业主共有部分的，租赁期限不得超过业主大会成立后十二个月。

业主大会授权业主委员会或物业管理委员会出租业主共有部分的，租赁期限一般不超过业主委员会或物业管理委员会任期届满后十二个月；委托物业服务人出租的，租赁期限不应超过物业服务合同期限。

第八条 公共收益资金存放应当在银行开设专门账户，涉及公共收益的收入、支出均应通过专门账户进行：

（一）公共收益由前期物业服务人负责管理，或者经业主大会同意委托由物业服务人负责日常管理工作的，物业服务人应当以住宅小区物业管理项目为单位在银行开设一个专门账户，不得与其他资金合用一个账户。

（二）公共收益由业主委员会或物业管理委员会直接管理的，应当以业主委员会或物业管理委员会名义开设一个专门账户，不得以其他组织或任何个人名义开设资金存放账户。

开设账户时，应当同时授权开户银行将账户基本信息、收支流水等数据推送至本市智慧物业管理服务平台。

第九条 公共收益主要用于补充物业专项维修资金。经临时管理规约、管理规约约定或业主大会表决同意，也可用于下列情形：

（一）保修期满后物业共有部分的维修、更新、改造和养护；

（二）业主大会及业主委员会运行经费；

（三）物业承接查验所需相关费用；

（四）委托第三方记账、审计；

（五）购买共用设施设备保险；

（六）物业管理需要的其他支出。

物业服务合同中约定应当由物业服务企业承担的，以及属于开发建设单位保修责任范围内的相关事项，应由物业服务企业或开发建设单位承担相关费用。

公共收益不宜以现金、购物卡、实物等形式直接发放给业主。

第十条 业主委员会、代行业主委员会职责的物业管理委员会按照以下程序使用公共收益，相关情况向居民委员会报备，并向全体业主公开：

（一）在业主大会议事规则约定额度、次数内的，明确资金用途和开支额度，经业主委员会或物业管理委员会会议研究决定后使用。

（二）超出业主大会议事规则约定额度、次数的，制定资金使用方案，并按相关议事决策程序经业主大会会议表决通过后使用。

加强物业共有部分维修、更新、改造项目管理，预算额在5万元以上的进行决算审计。预算方案和项目施工方案应当向业主公示，鼓励以公开的方式招标确定施工单位，项目实施情况和资金使用情况向业主公开。

公共收益资金开支一般应由业主委员会或物业管理委员会的主任、副主任和小区党组织书记联审联签。

第十一条 物业服务人应当按照前期物业服务合同、物业服务合同约定的范围和比例使用公共收益；超出合同约定的，应当向业主委员会、物业管理委员会或居民委员会报告，按照相关议事决策程序经业主大会表决通过后使用。

第十二条 公共收益管理人应当建立健全或者督促受托承担公共收益管理日常工作的物业服务人建立健全公共收益财务管理制度，对公共收益的归集、使用情况进行规范记账。鼓励街道办事处、乡镇人民政府统一记账或银行代理记账。

公共收益收支项目、发生时间、发生金额、内容摘要等信息每月10日前录入市智慧物业管理服务平台，公开接受业主的查询、监督。

第十三条 在线上公开基础上，公共收益管理人应当在小区物业管理服务信息公开栏、楼道口（电梯厅）、物业服务中心等的固定位置向业主公开公共收益收支、结余等信息，线下公开时间每次不得少于十五日。

（一）平时及时公开：及时公开业主大会会议的表决通过情况、项目实施情况和资金使用情况。

（二）每季定期公开：每个季度首月10日前公开前一个季度的情况。

（三）年度整体公开：次年1月底前公开上一年度整体情况。

第十四条 公共收益管理人对公开信息的真实性、完整性和准确性负责，对于业主通过线上、线下等方式提出的问题、意见和建议，公共收益管理人应当及时作出针对性答复并做好沟通解释工作。

第十五条 有下列情形之一的，业主委员会或者物业管理委员会应当委托专业机构对公共收益收支情况开展审计，审计费用在公共收益中列支，审计结果向全体业主公开。

（一）前期物业服务人或者受托承担公共收益管理日常工作的物业服务人终止服务时。

（二）业主委员会或者物业管理委员会任期届满或中止时。

（三）业主委员会、物业管理委员会主任或者负责财务管理的相关成员职务终止时。

（四）业主大会议事规则、管理规约等约定的其他情形。

业主委员会、物业管理委员会任期届满或者中止时，由新一届业主委员会或物业管理委员会委托审计，也可以由居民委员会代为委托审计。

住宅小区公共收益收支情况一般每三年至少进行一次审计，鼓励每年开展一次审计。对应审计而未审计、长期未进行审计以及群众反映强烈、收支情况不明、日常管理混乱的小区，街道办事处、乡镇人民政府应责令开展审计或委托第三方机构进行审计。

第十六条 公共收益管理相关台账、资料应当及时进行移交。

（一）前期物业服务人或者受托承担公共收益管理日常工作的物业服务人在终止服务之日起十五日内，应当将台账、资料完整移交给业主委员会或物业管理委员会、居民委员会。

前期物业服务人或者受托承担公共收益管理日常工作的物业服务人中分管或具体负责人员离开原岗位的，应在离开岗位前十日内完成交接，物业服务人应当指派专人监督移交。

（二）业主委员会或者代行业主委员会职责的物业管理委员会应在任期届满或中止之日起十日内，将台账、资料完整移交给新一届业主委员会或物业管理委员会、居民委员会。

业主委员会或者代行业主委员会职责的物业管理委员会中分管或具体负责人员离开原岗位的，应在离开原岗位前十日内完成交接，业主委员会、物业管理委员会应当指派专人监督移交。

第十七条 区、县（市）房产主管部门组织落实本指引相关工作要求，开展政策宣讲、业务培训，指导、支持街道办事处、乡镇人民政府加强小区公共收益监督管理。

街道办事处、乡镇人民政府对业主委员会、物业管理委员会工作进行全面指导和监督管理，及时发现、纠正小区公共收益管理不规范行为，协助相关部门对违法行为进行查处，必要情况下可以启动相关职务罢免程序。

居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府做好小区公共收益监督管理工作，对各项使用的必要性、合理性、规范性进行监督、指导，及时反映业主诉求和建议。

第十八条 非住宅物业管理项目公共收益管理参照本指引执行。

第十九条 本指引由杭州市住房保障和房产管理局负责解释。

第二十条  本指引自印发之日起施行。